Koupě nemovitosti je velkým krokem a vyžaduje nejen finanční, ale i právní ostražitost. Mnoho kupujících se zaměřuje hlavně na cenu a lokalitu, ale pokud přehlédnete některé právní aspekty, můžete se dostat do komplikovaných situací. Zde jsou klíčové body, na které byste se měli před podpisem kupní smlouvy zaměřit.

1) Věcná břemena ve prospěch nemovitosti (část B1 listu vlastnictví)


Tato část listu vlastnictví obsahuje práva, která umožňují, aby vaše nemovitost využívala některé benefity spojené s cizími pozemky. Jedná se například o právo chůze nebo jízdy přes sousední parcelu.

Proč je to důležité? Představte si situaci, kdy kupujete chatu nebo rodinný dům, který je obklopený jinými pozemky a nemá přímý přístup k veřejné komunikaci. Pokud v listu vlastnictví není jasně uvedeno právo chůze či jízdy, může se stát, že nebudete mít legální přístup ke své vlastní nemovitosti! To by znamenalo nutnost dohody se sousedy, případně vleklé soudní spory.

📌 Doporučení: Ověřte, zda takové právo existuje. Pokud ne, je třeba zajistit jeho zřízení před koupí.


2) Věcná břemena a omezení zatěžující nemovitost (část C listu vlastnictví)


Zatímco v části B1 mohou být práva ve prospěch vaší nemovitosti, v části C naleznete naopak závazky a omezení, která ji mohou zatěžovat.
Co zde můžete najít?
- Zástavní právo smluvní – typicky ve prospěch banky, pokud je nemovitost zatížena hypotékou.
- Zákaz zcizení – zákaz prodeje či jiného nakládání s nemovitostí bez souhlasu banky či jiného věřitele.
- Exekuční zástavní právo – pokud je na nemovitost uvalena exekuce, její prodej nebude možný, dokud nebude exekuce vyřešena.
- Věcné břemeno dožití – může se jednat o osobu, která má doživotní právo v nemovitosti bydlet, což může být pro kupujícího značně komplikované.

📌 Doporučení: Pokud je v části C uvedeno jakékoliv omezení, je nutné zjistit jeho rozsah a podmínky. U exekucí a zástavních práv doporučujeme konzultaci s právníkem.


3) Podílové spoluvlastnictví: Potenciální riziko


Hlavní úskalí podílového vlastnictví:
- Pokud jiný spoluvlastník spadne do exekuce, exekutor může zastavit celý dům, nejen jeho podíl. To znamená, že se problém může dotknout i Vás. Neexistuje přesné právní určení, která část nemovitosti komu patří.
- Pokud nemáte dobré vztahy s ostatními spoluvlastníky, může docházet ke sporům o užívání společných prostor či dokonce k naschválům a vydírání.

📌 Doporučení: Podílové vlastnictví pečlivě zvažte a pokud možno se mu vyhněte.


4) Nezapsaná věcná břemena


Některá věcná břemena, například ta ve prospěch energetických společností (přístup k rozvodům elektřiny, plynu, vody), by měla být evidována v listu vlastnictví.

Na co si dát pozor?
Někdy se stává, že tato břemena nejsou zapsána kvůli administrativní chybě, ale přesto existují. Pokud například na pozemku vedou kabely nebo trubky nějaké společnosti, mohou vás později omezit při stavbě či úpravách.

📌 Doporučení: Ověřte si, zda na pozemku nejsou nezapsané sítě, například prostřednictvím územního plánu či dotazu u distributora energií.


5) Nelegální stavby


Při koupi domu, chaty nebo pozemku se ujistěte, že všechny stavby odpovídají údajům v katastru nemovitostí.

Na co se zaměřit?> Zkontrolujte, zda jsou v katastrální mapě zakresleny všechny budovy – garáže, přístavby, bazény nad 40 m² atd. Nelegální stavby mohou být předmětem dodatečné legalizace, což může být nákladné a časově náročné.

📌 Doporučení: Podrobnosti naleznete v Zákoně o územním plánování a stavebním řádu.


6) Nesprávně zaměřený pozemek


Při digitalizaci katastrálních map mohlo dojít k chybám v určení hranic pozemků.

Co to znamená pro vás?
- Pozemek může zasahovat na sousední parcelu nebo naopak.
- Pokud byl pozemek využíván v rozporu s jeho evidencí v katastru, může vzniknout spor o tzv. vydržení vlastnického práva.

📌 Doporučení: Ověřte skutečnou výměru pozemku a případné nesrovnalosti řešte se sousedy a následně s geodetem.


7) Nájemní smlouvy a jejich dopad na kupujícího


Pokud kupujete nemovitost s nájemníkem, aicky přebíráte beze změny i jeho nájemní smlouvu.

Co potřebujete vědět?>
- Nájemní smlouva na dobu určitou může být vypovězena pouze ze zákonem stanovených důvodů (např. hrubé porušení smlouvy).
- Nájemní smlouvu na dobu neurčitou lze vypovědět s tříměsíční výpovědní lhůtou.

📌 Doporučení: Před koupí si důkladně pročtěte podmínky nájemní smlouvy a případně se poraďte s právníkem.


Shrnutí


Právní prověrka nemovitosti je zásadním krokem před koupí. Důkladně si projděte list vlastnictví a další dokumenty, abyste se vyhnuli budoucím problémům. Pokud si nejste jistí, vyplatí se konzultace s odborníkem – investice do právní jistoty se vám mnohonásobně vrátí.

Tip: Chcete vědět více? Sledujte náš blog pro další užitečné rady a tipy, jak úspěšně kupovat nemovitosti!