Zjevné a skryté vady nemovitostí: Co musí vědět každý makléř i prodávající
Jako realitní makléř bych si nikdy nedovolil zamlčet žádnou vadu, o které v souvislosti s prodávanou nemovitostí vím. Proč? Protože odpovědný makléř nechrání pouze rychlý prodej, ale především svého klienta — prodávajícího. Zatajování vad může mít nepříjemné důsledky až několik let po prodeji. Kupující má totiž právo až 5 let zpětně uplatnit nárok na slevu z kupní ceny nebo jiné kompenzace, pokud se prokáže, že v nemovitosti byla skrytá vada, která existovala již při prodeji, ale nebyla mu oznámena. A to i v případě, že o ní prodávající údajně nevěděl. Pojďme si tedy ujasnit, co jsou to zjevné a skryté vady, a jaká je v těchto případech role makléře.
Zjevné vady: Co je na první pohled vidět
Zjevné vady jsou ty, které může kupující rozpoznat běžnou prohlídkou nemovitosti. Jde o takové nedostatky, které jsou viditelné při tzv. vynaložení obvyklé pozornosti.
Příklady zjevných vad:
- praskliny ve zdi,
- odlupující se omítka,
- plesnivé skvrny,
- známky zatékání,
- rozbitá okna či dveře.
Zjevné vady by měly být vždy oznámeny. Pokud nejsou, a přesto jsou jasně patrné, kupující si na ně později těžko stěžuje — měl si jich všimnout sám. Zatajování těchto vad (např. „kosmetickými úpravami“ nebo překrytím nábytkem) je však etiketně i právně problematické, a může se obrátit proti prodávajícímu i makléři.
Skryté vady: Neviditelné, ale právně silné
Skrytá vada je taková, která nebyla viditelná při běžné prohlídce a projevila se až po předání nemovitosti. Zásadní je, že tato vada musela existovat už v okamžiku prodeje.
Příklady skrytých vad:
- vlhkost ve zdivu, která se projeví až v zimě,
- statické problémy konstrukce,
- poškození elektroinstalace či kanalizace pod povrchem,
- špatné odvětrávání nebo izolace,
- plísně, které se "zamaskují" nátěrem.
Z pohledu práva je klíčový moment tzv. přechod nebezpečí škody — tedy okamžik, kdy kupující přebírá odpovědnost za stav nemovitosti. Pokud vada vznikne až poté, odpovědnost již nese kupující. Ale pokud jen nebyla odhalena, může se domáhat náhrady i zpětně.
Makléř jako ochránce prodávajícího (i kupujícího)
Profesionální realitní makléř nehájí jen rychlý prodej. Chrání právní jistotu obou stran — a především svého klienta, tedy obvykle prodávajícího. To znamená:
- pravdivě a úplně informovat o všech známých vadách,
- doporučit odhalení potenciálních problémů ještě před uvedením nemovitosti na trh.
U rodinných domů, chalup a starších nemovitostí doporučuji:
- svépomocné odhalení vad (např. oškrábání omítky ve sklepě pro kontrolu vlhkosti),
- technickou inspekci nemovitosti odborníkem, která často stojí zlomek toho, co může způsobit budoucí reklamace.
Závěr: Férovost se vyplácí
Zamlčení závady možná přinese rychlý obchod, ale z dlouhodobého hlediska škodí – jak reputaci makléře, tak prodávajícímu. Odpovědný přístup, pravdivé informace a snaha o transparentnost jsou to, co dělá rozdíl mezi makléřem a obchodníkem podvodníkem.
Pokud prodáváte nemovitost a nejste si jistí jejím technickým stavem, doporučuji: nechte si ji zkontrolovat odborníkem. Ušetříte si možné problémy a posílíte důvěru kupujících – a to často rozhoduje o úspěchu celé transakce.
Tip: Chcete vědět více? Sledujte náš blog pro další užitečné rady a tipy, jak úspěšně prodávat nemovitosti!